Valeurs foncières de référence en Allemagne – Le système BORIS expliqué
Aktualisiert: 2026-06-09
La source la plus fiable pour les prix fonciers en Allemagne
L'Allemagne dispose de l'un des systèmes d'évaluation foncière les plus transparents d'Europe. Le Bodenrichtwert (BRW) – littéralement « valeur foncière de référence » – est un prix moyen au mètre carré de terrain à bâtir, officiellement déterminé pour une zone définie. Il est publié régulièrement par les comités d'expertise locaux (Gutachterausschüsse) et rendu accessible à l'échelle nationale via le portail BORIS-D.
Comment les Bodenrichtwerte sont calculés
Les comités d'expertise collectent toutes les transactions immobilières notariées dans leur ressort. Ils regroupent ensuite les terrains comparables en zones de valeur de référence (Bodenrichtwertzone, zones BRW) et calculent le prix moyen au m² pour chaque zone. Le résultat est mis à jour régulièrement – chaque année ou tous les deux ans selon le Land.
Point essentiel : un Bodenrichtwert se réfère toujours à un terrain à bâtir standardisé, non construit au sein de la zone. Les prix de vente réels de propriétés bâties sont reconvertis en valeur foncière nue pour être intégrés au calcul.
Contenu de BORIS-D
BORIS-D (Bodenrichtwert-Informationssystem Deutschland) agrège les données BRW des 16 Länder en un seul portail librement accessible. Couverture dans Groundcheck :
| Land | Couverture |
|---|---|
| Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Hesse, Brandebourg, Berlin, Hambourg, Basse-Saxe | ✓ En ligne |
| Saxe, Mecklembourg-Poméranie-Occidentale, Thuringe | ✓ En ligne (BORIS-D) |
| Bavière | ✗ Licence requise (LDBV) |
| Autres Länder | ✓ Via BORIS-D |
Bodenrichtwert vs. prix de transaction
Le Bodenrichtwert est une moyenne zonale – un point de départ, non une évaluation contraignante :
- Forme et accès : un terrain enclavé ou de forme irrégulière vaut moins qu'un terrain d'angle avec accès sur rue.
- État de viabilisation : le baureifes Land (terrain entièrement constructible) vaut plus que le Rohbauland (terrain brut).
- Coefficient d'occupation des sols (GFZ/GRZ) : une densité constructible plus élevée signifie généralement une valeur foncière plus haute.
Pour une évaluation contraignante, un expert certifié (Sachverständiger) est indispensable.
Utiliser Groundcheck pour les valeurs foncières en Allemagne
Lorsque vous cliquez sur un lieu en Allemagne, Groundcheck interroge la base de données PostGIS contenant toutes les zones BRW disponibles en open data. Le résultat affiche :
- La valeur foncière de référence (€/m²)
- Les attributs de la zone applicable (type d'usage, état de viabilisation, nombre d'étages autorisés)
- L'année de référence
- Un lien direct vers la table de conversion PDF du comité d'expertise concerné, le cas échéant
Questions fréquentes
Le Bodenrichtwert est-il le prix que je paierai ?
Non. Il s'agit de la moyenne de la zone, ajustée à un terrain standardisé. Les prix de vente réels varient en fonction des caractéristiques propres au terrain, de la demande et de la négociation.
À quelle fréquence les données sont-elles mises à jour ?
La plupart des Länder publient annuellement ; certains tous les deux ans. Groundcheck reflète la dernière mise à jour publiée pour chaque zone.
Pourquoi la Bavière est-elle absente ?
L'Office topographique bavarois (LDBV) diffuse ses données BRW sous licence commerciale. Nous avons déposé une demande d'accès aux données et intégrerons la Bavière dès qu'un accès libre sera disponible.