Bodenrichtwert in Deutschland – wie er ermittelt wird (BORIS)
Aktualisiert: 2026-06-09
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter innerhalb eines abgegrenzten Gebiets – der sogenannten Bodenrichtwertzone. Er bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Grundstück mit den für die Zone typischen Eigenschaften und wird in €/m² angegeben.
Wichtig: Der Bodenrichtwert bewertet nur den Grund und Boden, nicht etwaige Gebäude darauf.
Wer ermittelt ihn?
In Deutschland sind dafür die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zuständig – unabhängige, neutrale Gremien bei den Städten und Landkreisen. Ihre Arbeitsgrundlage ist die Kaufpreissammlung: Jeder notariell beurkundete Grundstücksverkauf wird ihnen gemeldet und ausgewertet.
Aus dieser Sammlung echter Kaufpreise leiten die Ausschüsse die Bodenrichtwerte ab – in der Regel zum Stichtag 1. Januar, meist jährlich oder alle zwei Jahre.
Wo wird er veröffentlicht? (BORIS)
Die Werte werden über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS bereitgestellt. BORIS ist föderal organisiert: Jedes Bundesland betreibt sein eigenes Portal bzw. seine eigenen Geodatendienste. Deshalb unterscheiden sich Verfügbarkeit, Aktualität und Nutzungsbedingungen je nach Bundesland.
Was steckt in einem Bodenrichtwert?
Zu einem Bodenrichtwert gehören mehrere Bezugsmerkmale, die seine Vergleichbarkeit sichern, u. a.:
- Entwicklungszustand (z. B. Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland)
- Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe …)
- bei Wohn-/Gewerbeland teils die Geschossflächenzahl (GFZ)
- der Stichtag
Nur wenn dein Grundstück diesen Merkmalen entspricht, ist der Wert direkt übertragbar – sonst sind Zu- oder Abschläge nötig.
Bodenrichtwert ≠ Verkehrswert
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt der Zone, kein individueller Preis. Der tatsächliche Verkehrswert (Marktwert) deines Grundstücks kann deutlich abweichen – durch Lage im Detail, Zuschnitt, Erschließung, Altlasten oder Marktlage. Mehr zum Unterschied der Werttypen erklärt unser Ratgeber Bodenrichtwert, Marktpreis oder Katasterwert.
Wofür wird er verwendet?
- Orientierung beim Kauf/Verkauf von Grundstücken
- Grundlage für die Grundsteuer (Grundsteuerreform)
- Anhaltspunkt für Beleihung/Finanzierung und Erbschaft-/Schenkungsteuer
Häufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert kostenlos einsehbar?
In vielen Bundesländern ja – über die jeweiligen BORIS-Portale, teils auch als offene Geodaten. Umfang und Lizenz variieren je Land.
Wie oft wird er aktualisiert?
Üblicherweise zum Stichtag 1. Januar, je nach Bundesland jährlich oder zweijährlich.
Gilt der Wert für mein konkretes Grundstück?
Als Orientierung ja, als exakter Preis nein. Für eine belastbare Einzelbewertung braucht es ein Verkehrswertgutachten. Nutze zur ersten Einordnung die interaktive Karte.