Grundstück kaufen in Europa – Worauf du achten musst
Aktualisiert: 2026-06-21
Grundstückskauf in der EU: Mehr Transparenz, aber weiter Unterschiede
Der europäische Grundstücksmarkt ist so vielfältig wie die Länder selbst. Während Deutschland mit BORIS ein ausgereiftes Bodenrichtwert-System hat, gibt es in vielen anderen EU-Ländern kaum öffentliche Preisdaten. Dieser Ratgeber zeigt, was du vor dem Kauf prüfen solltest und wo du verlässliche Daten findest.
1. Den richtigen Preis einschätzen
Bevor du ein Angebot machst, solltest du verstehen, welche Art von Preisdaten verfügbar ist:
- Deutschland: Amtliche Bodenrichtwerte (BORIS) für fast alle Bundesländer – sehr verlässlich.
- Frankreich: DVF-Transaktionspreise auf Gemeindeebene – transparent und aktuell.
- Österreich: WKO/Statistik Austria Baugrundpreise auf Bundeslandebene.
- Spanien: Ministerium MITMA liefert Preise auf Ebene der Autonomen Gemeinschaft.
- Die meisten anderen Länder: Nur regionale NUTS-Mediane aus Eurostat-Daten.
Groundcheck zeigt auf jeder Ergebnisseite klar, welcher Datentyp genutzt wird und wie granular er ist.
2. Kataster und Grundbuch
Für jedes Grundstück solltest du Kataster und Grundbuch einsehen lassen:
- Das Kataster bestätigt Lage, Größe und Grenzen der Parzelle.
- Das Grundbuch zeigt Eigentum, Hypotheken und Belastungen (Dienstbarkeiten, Wegerechte).
In Deutschland: Notar oder Grundbuchamt (Amtsgericht). In Frankreich: Service de la publicité foncière. In Spanien: Registro de la Propiedad.
3. Schutzgebiete und Bebauungsrecht
Ein Grundstück kann legal erworben werden und trotzdem nicht bebaubar sein:
- Natura-2000-Gebiete: Starke Nutzungsbeschränkungen für fast alle EU-Länder. Groundcheck zeigt diese Gebiete im Standortprofil.
- Nationalparke und Naturschutzgebiete (NSG): In Deutschland via BfN-Daten in Groundcheck sichtbar.
- Bebauungsplan (B-Plan): Regelt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. In Deutschland nicht als einheitliche offene Datenbasis verfügbar – bei der Gemeindeverwaltung anfragen.
- Wasserschutzzone: In Wasserschutzzonen gelten Einschränkungen für Bohrungen und Versiegelung.
4. Risiken: Hochwasser, Radon, Boden
Das Standortprofil auf Groundcheck zeigt neben dem Preis auch:
- Hochwasserrisiko (JRC/CEMS-EFAS, EU-weit): Szenarien RP10, RP100, RP500
- Radon-Potenzial (BfS, Deutschland): Klassen 1–3 und Vorsorgegebiete
- Hangneigung (Copernicus DEM, EU-weit): Relevant für Baukosten und Erschließung
- Bodenbeschaffenheit (SoilGrids, EU-weit): pH, Ton- und Sandgehalt
5. Besonderheiten je Land
| Land | Besonderheit |
|---|---|
| Frankreich | DVF-Transaktionspreise offen; Parzelle über Géoportail einsehbar |
| Niederlande | WOZ-Steuerwert nicht öffentlich; Kataster via BRK |
| Österreich | BEV-Kataster WMS; Preise auf Bundeslandebene |
| Kroatien | Katastermetadaten via OSS; keine offenen Preisdaten |
| Lettland | Universeller Katasterwert (max. 80 % Marktwert 2022) |
Häufige Fragen
Darf ich als EU-Bürger überall in der EU Grundstücke kaufen?
Grundsätzlich ja – die EU-Grundfreiheiten erlauben den Erwerb von Immobilien in allen Mitgliedstaaten. Einzelne Länder (z. B. Dänemark für Ferienhäuser) haben historische Ausnahmen. Im Zweifelsfall einen lokalen Notar einschalten.
Was kostet ein Grundstückskauf typischerweise an Nebenkosten?
Die Kaufnebenkosten variieren stark: In Deutschland etwa 9–12 % (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). In Frankreich ca. 7–8 %. In Spanien 8–11 %. Immer einen lokalen Steuerberater oder Notar einbeziehen.
Wie verlässlich sind die Preise auf Groundcheck?
Wir zeigen ausschließlich offizielle oder wissenschaftlich anerkannte Quellen. Die Granularität variiert: Für Deutschland sind Bodenrichtwerte grundstücksgenau, für viele andere Länder liegen wir auf NUTS-Ebene (Provinz oder Region). Das ist klar auf jeder Seite gekennzeichnet.