Immobilienpreise Deutschland – Bodenrichtwerte und Kaufpreise 2024
Aktualisiert: 2026-07-03
Immobilienpreise Deutschland: Bodenrichtwerte und Kaufpreise im Überblick
Deutschland verfügt über ein in der EU einzigartiges System zur amtlichen Bodenbewertung: die Bodenrichtwerte (BRW). Sie werden von Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt und sind öffentlich zugänglich. Das macht den deutschen Immobilienmarkt transparenter als fast jeden anderen in Europa.
Was sind Bodenrichtwerte?
Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Lagewert des Bodens pro Quadratmeter für ein bestimmtes Gebiet an – unabhängig von Bebauung. Sie werden meist zum Stichtag 1. Januar festgestellt und spiegeln das tatsächliche Marktgeschehen wider. Kaufpreise für bebaute Grundstücke liegen in der Regel deutlich über dem reinen Bodenwert, da der Wert des Gebäudes hinzukommt. Die Datenbank BORIS (Bodenrichtwert-Informationssystem) der Länder macht diese Werte öffentlich einsehbar.
Aktuelle Bodenrichtwerte nach Städten
Die Preisspanne in Deutschland ist enorm. Spitzenreiter ist München mit Bodenrichtwerten von 7.000 bis 12.000 €/m² in bevorzugten Lagen – Maxvorstadt, Bogenhausen oder Schwabing liegen teils noch darüber. Berlin zeigt Werte von 4.000 bis 6.000 €/m² in zentralen Lagen wie Mitte, Prenzlauer Berg oder Friedrichshain. Hamburg bewegt sich zwischen 4.500 und 7.000 €/m², wobei Blankenese und die HafenCity besonders teuer sind. Frankfurt am Main liegt bei 4.000 bis 7.000 €/m², Köln bei 3.000 bis 5.000 €/m².
In ostdeutschen Großstädten wie Leipzig und Dresden sind Bodenrichtwerte von 1.500 bis 3.000 €/m² typisch – mit stark steigender Tendenz in den letzten Jahren. Im ländlichen Raum, etwa in Mecklenburg-Vorpommern oder der Eifel, liegen Werte häufig zwischen 500 und 2.000 €/m², wobei landwirtschaftliche Flächen nochmals deutlich günstiger sind.
Bauland vs. Wohnimmobilien
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Bauland (baureifes, erschlossenes Grundstück) und dem Wert einer bebauten Immobilie. Der Bodenrichtwert erfasst nur den Grund und Boden. Der Gesamtkaufpreis eines Hauses setzt sich aus Bodenwert plus Gebäudesachwert zusammen. In Metropolen kann der Bodenanteil dabei 60–80 % des Gesamtkaufpreises ausmachen.
Preistrend 2022–2024
Der deutsche Immobilienmarkt erlebte 2022 seinen vorläufigen Höhepunkt. Dann reagierte die EZB auf die Inflation und hob den Leitzins von 0 % auf 4,5 % an. Die Folge: Baufinanzierungen verteuerten sich schlagartig, die Nachfrage brach ein. Bodenrichtwerte und Kaufpreise gaben 2023 und 2024 in den meisten Regionen nach – in Großstädten teilweise um 5–15 %, auf dem Land vereinzelt noch mehr. Erste Zeichen einer Stabilisierung zeigten sich Mitte 2024, da das Angebot an Neubauten weiter schrumpft.
Was Groundcheck zeigt
Auf groundcheck.eu können Sie Bodenrichtwerte für ganz Europa auf einer interaktiven Karte erkunden. Für Deutschland sind die BORIS-Daten aller Bundesländer integriert. Sie sehen den Bodenrichtwert, die Nutzungsart und den Stichtag direkt für jede Lage.
Weiterführende Artikel: - Bodenrichtwert Deutschland – BORIS erklärt - Grundstückspreise Europa im Vergleich
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FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Kaufpreis? Der Bodenrichtwert gibt den amtlich ermittelten Durchschnittswert des Bodens an. Der tatsächliche Kaufpreis einer Immobilie liegt in der Regel höher, weil das Gebäude dazukommt und individuelle Lagemerkmale abweichen können.
Sind Bodenrichtwerte öffentlich zugänglich? Ja. In Deutschland sind Bodenrichtwerte über die BORIS-Portale der Bundesländer kostenlos einsehbar. Groundcheck aggregiert diese Daten und zeigt sie auf einer europäischen Übersichtskarte.
Warum sind die Preise 2023–2024 gesunken? Die EZB erhöhte den Leitzins von 0 % auf 4,5 %, was Hypothekenkredite deutlich teurer machte. Die Nachfrage sank, und Verkäufer mussten Preisabschläge hinnehmen. Dieser Rückgang trifft alle Immobilienmärkte Europas unterschiedlich stark.
Wie zuverlässig sind Bodenrichtwerte als Bewertungsgrundlage? Bodenrichtwerte sind ein solider Anhaltspunkt, aber kein exakter Marktwert. Sie basieren auf Transaktionen eines vergangenen Zeitraums und können bei schnell drehenden Märkten verzögert reagieren. Für eine Kaufentscheidung sollte zusätzlich ein aktueller Vergleichswertnachweis herangezogen werden.