Immobilienpreise Spanien 2024/25 – Preise nach Provinzen
Aktualisiert: 2026-07-11
Immobilienpreise in Spanien 2024/25 – der Überblick nach Provinzen
Spanien gehört zu den meistgesuchten Immobilienmärkten Europas – für Einheimische wie für internationale Käufer. Die Preise variieren enorm: vom entvölkerten Inland mit unter 800 €/m² bis zu Madrid, Barcelona und den Balearen mit dem Drei- bis Vierfachen. Dieser Artikel zeigt die tatsächlichen Provinz-Medianpreise, die auch auf Groundcheck hinterlegt sind, und erklärt, was dahintersteckt.
Was kostet der Quadratmeter in Spanien?
Die folgende Tabelle zeigt den Median über die jeweilige Provinz (bzw. autonome Gemeinschaft), nicht nur die Innenstadt. Konkrete Innenstadtlagen von Madrid oder Barcelona liegen deutlich darüber – der Provinzwert mischt Zentrum, Vororte und ländliche Randlagen.
| Provinz / Region | Median €/m² |
|---|---|
| Madrid | 3.900 |
| Balearen (Mallorca, Ibiza …) | 3.810 |
| Gipuzkoa (San Sebastián) | 3.360 |
| Barcelona | 3.080 |
| Málaga (Costa del Sol) | 2.900 |
| Bizkaia (Bilbao) | 2.900 |
| Las Palmas / Teneriffa (Kanaren) | ~2.150 |
| Alicante (Costa Blanca) | 1.900 |
| Cádiz | 1.890 |
| Valencia | 1.830 |
| Sevilla | 1.780 |
| León (Inland) | 990 |
| Teruel (Inland) | 960 |
| Cáceres / Badajoz (Extremadura) | ~930 |
| Ciudad Real (Kastilien-La Mancha) | 790 |
<small>Provinz-Mediane 2024/25, gerundet, Quelle MITMA/INE (Verkaufte Wohnungen, Tasador-Wert). Innenstadt- und Neubaupreise liegen höher.</small>
Die drei Preiszonen Spaniens
1. Metropolen & Balearen (2.900–3.900 €/m²). Madrid und Barcelona ziehen mit Abstand am stärksten an, dicht gefolgt vom Baskenland (Gipuzkoa, Bizkaia) und den Balearen. Auf Mallorca und Ibiza treibt internationale Nachfrage die Preise über das Festlandniveau. In den Innenstadt-Toplagen von Madrid und Barcelona werden für Bestand 5.000–6.000 €/m² und mehr aufgerufen.
2. Küste & Tourismus (1.800–2.900 €/m²). Die Costa del Sol (Málaga), Costa Blanca (Alicante), die Kanaren und Cádiz profitieren vom starken internationalen Käuferdruck. Die Nähe zum Meer ist – neben der Nähe zur Großstadt – der wichtigste einzelne Preistreiber in Spanien.
3. Entleertes Inland („España vaciada", 790–1.200 €/m²). In Kastilien-La Mancha, Extremadura, Teilen Aragóns und Kastilien-Leóns drücken Abwanderung, Überalterung und Leerstand die Preise. In Provinzen wie Ciudad Real, Cuenca, Jaén oder Zamora sind Bestandswohnungen für unter 1.000 €/m² zu haben.
Datenquelle: Notarstatistik und Tasador-Werte statt offenem Register
Anders als Frankreich mit seinem offenen Transaktionsregister DVF hat Spanien kein vollständig offenes Einzeltransaktions-Register. Immobilienverkäufe laufen über das Catastro und die Notariate; die Preisstatistik stammt vom Verkehrsministerium MITMA und dem Statistikamt INE und basiert auf geschätzten Marktwerten (valor tasado) der verkauften Wohnungen. Groundcheck nutzt diese Daten auf Provinz- und Regionsebene (NUTS-3/2) – also keine parzellengenauen Werte, sondern belastbare regionale Mediane.
Preisentwicklung
Nach dem starken Einbruch der Finanzkrise (2008–2013) erholt sich der spanische Markt seit Jahren. 2023/24 stiegen die Preise landesweit weiter, getrieben von Küstenregionen, Inseln und den Metropolen, während das Inland weitgehend stagniert. Der Abstand zwischen boomender Küste und schrumpfendem Inland wird damit tendenziell größer, nicht kleiner.
Was Käufer beachten sollten
- Kaufnebenkosten: In Spanien fallen je nach Region 8–12 % Nebenkosten an (Grunderwerbsteuer ITP bzw. IVA bei Neubau, Notar, Grundbuch).
- Neubau vs. Bestand: Neubau (obra nueva) ist knapp und liegt oft 20–40 % über dem Bestandspreis derselben Lage.
- NIE-Nummer: Ausländische Käufer brauchen eine Steuernummer (NIE) für den Kauf.
Wie finde ich den Wert für eine konkrete Adresse?
Auf Groundcheck gibst du jede spanische Adresse ein oder klickst auf die Karte. Ein Datenqualitäts-Badge weist klar aus: Für Spanien handelt es sich um eine regionale Marktschätzung auf Provinzebene, nicht um amtlich parzellenspezifische Daten wie in Deutschland.
Häufige Fragen
Wo ist Spanien am teuersten?
Nach Provinz-Median führen Madrid und die Balearen (rund 3.900 bzw. 3.810 €/m²), gefolgt vom Baskenland und Barcelona. In den Innenstadtlagen liegen die Spitzenpreise noch deutlich höher.
Wo kauft man in Spanien am günstigsten?
Im entvölkerten Inland – Provinzen wie Ciudad Real, Jaén, Cuenca oder Zamora liegen unter 1.000 €/m². Günstig heißt aber auch: schwächere Infrastruktur und geringere Wertsteigerungserwartung.
Sind das Kaufpreise oder Angebotspreise?
Es sind geschätzte Marktwerte verkaufter Wohnungen (valor tasado) aus der amtlichen MITMA/INE-Statistik – näher am realen Verkaufspreis als reine Angebotsportale.
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